aucun apport pour acheter dans Paris?
joli plan sur la comète non?

Ne pas oublier le pret a taux zero qui peut financer jusqu'a 60 000 euros (voir plus ou un peu moins - se renseigner) le financement d'un achat pour une residence principale. En credit total en ce moment je crois que tu peux rever. ça depend de la surface que tu cherches. SI c'est pour un studio, ça peut le faire.

Sinon je cherche en ce moment aussi : besoin d'un 70m2 minimum, 400 000 euros grosso modo de ce que j'ai vu. Bref une paille. Je vais peut etre en acheter 2 ou 3 au cas ou.

SInon oui il parait que c'est la bonne periode. Les prix ont stagnés voir meme un peu baissé, et les taux sont ignobles, mais moins que d'habitude.

On m'a dit dans l'oreille gauche, qu'en gros sur une annonce tu peux negocier direct a -10, -15% sans te prendre un coup de kick dans la tronche accompagné d'un gros rire, et que le proprio qui roulait des mecaniques l'année derniere commence un peu a te bouffer dans la main, tellement qu'il a besoin de se debarrasser de sa taule, parce qu'il a un credit relais au cul.

seloger.com + petitscailloux.com pour connaitre l'évolution du prix (et la date de l'annonce surtout)

➔ Pseudo_supprime - 06 May 2009

tes sources sur le fait que le marché va encore baisser ?

parce que comme toi j'entends l'inverse et comme toi j'entends que ça va jamais baisser (enfin pas trop)

j'essaye de déméler le vrai du faux

C'est ce que je pense. Enfin c'est plutôt ce que pensent les gens qui pensent pour moi.

Ce qui est parfait le temps que j'entreprenne les démarches.

➔ Pseudo_supprime - 06 May 2009

hyper intéressant, mais alors ma question est : y a-t-il un cas particulier Paris, qui fait veut que la demande soit tellement forte que les prix ne chuteront jamais ?

Si on suit ta courbe, on peut deviner que les prix vont baisser de 20% d'ici 6-9 mois, ce qui rejoint l'analyse de zbah. Ca peut correspondre à ma période pour acheter. Y'a bon.

➔ Drich - 06 May 2009

dans le centre de Paris, dans le 13/14/15ème arrondissement

Sinon j'y connais pas grand chose mais je pense que ton believe ça va baisser pendant 3 voire 4 ans c'est du nawak, la situation n'est pas la même que dans les 90's et la crise dans 1 an ou 2 c'est fini.
Après attendre 6 mois, oui, mille fois oui.

➔ Starfula - 06 May 2009

En quoi la situation n'est pas la même ? Le délire du "oui mais cette fois-ci c'est pas pareil" je l'ai entendue en 1999/2000 pour la nouvelle économie (je bossais dans le milieu) où en gros les fondamentaux économiques avaient changé et je ne sais plus quelles autres balivernes. On sait comment ça c'est terminé...

En quoi la crise sera finie dans 1 ou 2 ans ? Une bulle d'actifs auquel une large population a participée (c'est dans ça qu'on est avec une bulle sur l'immo et un peu sur les actions), il n'y a que la crise de 29 et la crise japonaise de 1990 qui y ressemblent et clairement, ça ne s'est pas réglé en 1 ou 2 ans...

L'argument de base qui provoque la baisse de l'immo c'est celui là : pour n'importe quel bien, le loyer me coûte moins cher chaque mois qu'un remboursement de mensualité. Si en plus les prix baissent de mois en mois, alors j'ai tout intérêt à continuer à louer : 1/ j'acheterais demain moins cher qu'aujourd'hui 2/ j'économise le différentiel qui me servira en apport pour mon achat quand on sera au plancher.

Comme j'attends, je n'achète pas. Donc il y a moins de demande, toujours de l'offre : règle économique de base : ça baisse.

"Oui mais alors, les gens vont arrêter de construire pour limiter le stock" : oui mais non, l'inertie est monstrueuse sur ce marché, c'est pas une usine que tu arrêtes du jour au lendemain, les trucs qui sont livrés maintenant ont été commencé il y a 4 ou 5 ans (prospection de terrain, études, plans, financement, achat, construction, etc).

Sachant qu'en plus on a une crise (mais on l'a eue en 93 aussi, peut-être d'ailleurs provoquée par la chute des prix de l'immo), les taux d'intérêts pour les particuliers vont remonter parce que les prêteurs veulent se prémunir du risque (chomage des emprunteurs) : ce faisant, il n'y a que les personnes avec un apport qui pourront acheter (ça, c'est l'argument pour contredire le "oui mais si c'est pas cher, tout le monde achetera donc les prix remonteront" : non, tout le monde ne pourra pas acheter avec des taux de 6 ou 8%, il faudra un apport).

Dès que la baisse est enclenchée, le mécanisme est en marche et le plancher ne sera atteint que lorsque le prix d'un loyer sera équivalent à une mensualité de crédit.

C'est exactement ce qui s'est passé en 1991 jusqu'en 2000 lorsque les loyers ont été égaux à une mensualité d'emprunt : dans ce cas là il est plus intéressant d'acheter parce sinon demain le prix sera plus élevé (c'est le même raisonnement que pour la baisse mais inversé).

Et je ne vois pas trop où est le "believe" de Soda, la courbe de Friggit est quand même fondée sur des données tout ce qu'il y a de plus solides et les mécanismes sont connus.

Je remets la courbe de Friggit mais en plus détaillée :

Pas besoin d'un doctorat en mathématique pour voir quelle sera la gueule de la courbe et la valeur de la pente... (perso je pense que le point bas sera atteint en 2013/2014)

Pour toutes les infos, les calculs, les sources :
http://www.adef.org/statistiques/index.htm
Le doc avec la courbe :
http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc

Je conseille aussi de regarder le graphe en haut à droite de la page 3 : "Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménages au taux d'intérêt nominal" : le pouvoir d'achat des ménages est extremement bas, comme en 91...

Clairement l'argument du "mais Paris c'est un micro-marché, ça ne baissera pas" ne tient pas, Paris a baissé comme le reste en 1991.

Une dernière réfutation pour l'argument "mais la baisse est terminée, vite il faut acheter avant que ça ne remonte trop" : Un mec avec un peu trop de temps a fait une revue de presse sur cet argument lors de la chute de l'immo de 91, le resultat est ici :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ … =3&t=53347

Tous les ans, les médias ont refait le coup du frémissement de printemps alors que les prix continuaient de baisser d'une année sur l'autre.

Les médias ne sont clairement pas objectifs en ce qui concerne l'immobilier : je sais que plus personne n'achète de journaux mais il est toujours intéressant d'en feuilleter un : il y a des pages d'annonces immobilières : les médias vivent pour une part de leur revenu grâce aux annonces immo et ont tout intérêt à ce que ce marché se porte bien.

Maintenant dans le cas de Drich, je suis comme lui, j'ai un tiers de mon salaire qui part en loyer mais comme je suis pas flambeur j'économise aussi un autre tiers (qui partirait de toutes façons en mensualité d'emprunt) qui me servira comme apport et comme bonne garantie. Pareil, blinde Livret A, PEL, évite les découverts au maximum, fuis les crédits conso comme la peste (si tu peux pas te payer un truc cash, c'est que tu n'es pas assez riche pour te le payer) sauf pour une bagnole bien sûr (et encore...), si tu peux gagner beaucoup c'est mieux (lol), bref, faut avoir un bon dossier de bourgeois pour avoir les meilleurs taux (on ne prête qu'aux riches hein, sinon on se mange des subprimes, ça se termine mal de prêter aux prolos qui remboursent pas).

De toutes façons il faut arrêter de rêver : sauf si grand-mère file du pognon en donation, _personne_ ne peut plus acheter : il suffit de regarder combien coûte l'appart qu'on occupe et voir sur combien de temps et à quelle mensualité on pourrait se le payer : sur 25/30 ans, avec les intérêts tu payes deux fois le bien, aucun intérêt.

Sinon Soda a très bien résumé la situation, je vois que comme moi il a bien fait son homework

Un edit pour zbah :

La demande de Ferrari en France c'est 30 millions de mecs qui en veulent.
La demande solvable de Ferrari en France c'est 3000 bagnoles.

(cf mon point sur l'apport nécessaire)

Pour le prêt à taux zero : mauvaise pioche, tout le monde peut en profiter donc ça n'est pas discrimant. Et il faut pas jouer les gauchistes hein : c'est un marché, faut être les moins nombreux possibles comme acheteur pour être en position de force, il faut avoir des armes que les autres n'ont pas : du cash en apport. Ça c'est discrimant et ça permet d'éliminer la pseudo-concurrence qui voudrait acheter (mais qui ne peut pas).

C'est tout ce qu'il faut espérer :

Avec des prix bas et des taux hauts :

* Tu élimines de la concurrence (si tu as un apport)
* Ton prêt sera forcément court (parce qu'à 25 ou 30 ans, le nombre de fois où tu rembourses le bien sous forme d'intérêts explose si tu as un taux haut, donc en pratique personne ne fait ça : c'est un facteur limitant du prix)
* Si tu dois revendre, tu as plus de chance de revendre plus cher que ce que tu as acheté : tu peux gagner un peu de pognon (c'est pas le but mais c'est toujours mieux que d'en perdre)
* Si les taux redeviennent bas (et ils le redeviendront d'autant plus facilement/rapidement que tu as emprunté haut), tu peux renégocier ton prêt : mensualité/durée réduites.

À l'inverse avec des prix hauts et des taux bas :

* Trop de concurrence : on prête à n'importe qui, même plus besoin d'apport, ça fait monter les prix, les pauvres se croient riches...
* Ton prêt sera long vu que le prix est haut
* Si tu dois revendre, tu peux revendre moins cher que ce que tu as acheté : je te laisse regarder ce que veut dire "negative equity", c'est pas la joie...
* Tu ne peux pas du tout renégocier quoi que ce soit, si tu as un taux bas, ils ne peuvent que monter...

➔ huge - 06 May 2009

Grosso modo ce qu'il vaut faire au niveau placements :

-ouvrir un CEL mais mettre quasiment que dalle dessus car rendement de merde mais ça permet d'avoir un bon taux d'intérêt sur un prêt de 23000 euros je sais plus mais au pif 3,2% actuellement)

- Ouvrir un PEL mais je connais pas le taux actuel et ça permet un prêt de 90000 euros avec un taux d'intérêt moyen (j'en ait ouvert il y a 4 ans et ça m'offrira un taux d'intérêt aux environs de 4%...). Par contre le rendement est sympathique. Perso j'alimente le PEL réggulièrement (genre 100 euros par mois)

- Tout le reste je le fous dans un placement au rendement intéressant et pas trop risqué. Perso j'ai choisi l'assurance-vie

Sinon sur la baisse des prix je serais moins positif. J'ai quelques potes qui cherchent des apparts et le problème c'est clairement que les proprios n'ont pas envie de baisser les prix et de faire une moins-value sur la vente. Ils préfèrent laisser à ce prix quitte à vendre plus tard.

Je suis également le marché de l'immobilier en IDF depuis 1/2 ans et j'en arrive au même constat que Soda, c'est un marché cyclique et au cours des dernières décennies les baisses et les hausses ont duré environ 8 ans.

Si ces cycles sont si longs c'est qu'il faut du temps pour convaincre les novices dont nous avons quelques spécimens sur cette page (je taille mais on a tous cru les mêmes conneries au départ). Après que les cycles soient raccourcis à l'avenir c'est totalement envisageable, ceci dit la baisse vient à peine de commencer donc pour ma part je planifie un achat d'ici 4-5 ans, voire plus si la tendance est inchangée. Je viserais un peu la même chose que Drich, un beau 2 pièces dans Paris.

D'ailleurs j'vais bientôt chercher un logement en location sur Paris, dans l'ordre de préférence : piston/connaissance > agences > PAP > seloger.com
Vous confirmez ou je dois considérer d'autres pistes ?

Bah les agences quand elles font bien leur boulot t'es plutôt content, ça t'évite pas mal de visites pourries a priori. Enfin j'en connais qui sont passés par là et ils regrettent pas totalement le surcoût (même si 1 mois de loyer c'est de l'arnaque pure et simple).

Une centaine d'amis facebook
Perso j'ai rien de plus que les amis des amis des amis qui finissent un bail qque part et ça arrange le proprio si on lui met directement qqun de bien dans les mains plutôt que de faire faire des visites à des inconnus. J'ai plusieurs connaissances qui ont trouvé comme ça.

Pareil que zbah, merci pour vos avis et vos interventions hyper intéressantes.

Je dois dépiler un peu tout ça et bien réfléchir de toute manière.

Que le sujet reste ouvert pour d'autres interventions ça peut être utile.

➔ gadjo - 07 May 2009

D'après mon ex qui fait de la gestion de patrimoine, c'est minimum 7%, de quoi couvrir au moins les frais de notaire.

Après y'a pas de règles, mais bien sûr plus tu as mieux c'est.

➔ KamiOngaku - 07 May 2009

La seule question qui importe c'est de savoir combien tu peux mettre de côté par an ?
Tu peux toujours rester chez tes parents tout en bossant, ton apport va monter vite.

➔ gadjo - 07 May 2009

J'ai aussi trouvé mon précédent appart comme ça, connaissance en fin de bail. Plus simple pour tout le monde.

L'actuel j'ai cherché par agence mais avec une méthode particulière :

Tu te fais un dossier bien complet, et tu le photocopies 10 fois pour en avoir des exemplaires d'avance.

Tu prends les 10 dans une pochette et tu démarches les agences. Tu ne regardes même pas la vitrine : les trucs sont déjà loués, les prix sont gonflés, les trucs présentés ne sont là que pour montrer aux proprios que l'agence loue cher à des pigeons.

Tu rentres direct dans l'agence et demandes s'ils ont un X pièces pour X centaines d'euros de loyer. 80% du temps ils n'auront rien ou trop petit ou trop cher donc tu leur dis au revoir et tu passes au suivant. Si tu fais ça en plein milieu d'après-midi la semaine, ils auront du temps et ils t'emmeneront visiter le truc de suite. Si possible tu essayes d'obtenir des infos un peu avant la visite pour détecter les trucs pourris (travaux ? superficie, date de l'immeuble, vis-à-vis) et leur dire que ça n'intéresse pas (parce qu'ils peuvent te refiler des trucs morts et qu'ils n'arrivent pas à louer). À Paris, en 5 minutes de marche tu peux visiter le truc donc c'est optimal niveau temps.

Le but en faisant ça c'est d'être le premier ou presque sur les biens qui viennent de rentrer avant même : l'agence touchera vite sa commission, toi tu auras un truc rapidement et efficacement (tu grilles tout le monde sur les visites), tout le monde est content.

Au préalable, tu regardes Google Map + Pages Jaunes pour trouver les endroits où il y a le plus d'agences et optimiser la recherche. Encore mieux : tu téléphones le matin pour pré-sélectionner les agences en leur demandant s'ils ont quelque chose ou pas et en disant que tu passeras dans l'après-midi pour visiter et avec un dossier tout prêt (là ils sentent l'odeur du pognon et s'ils sont pas trop cons, ils auront préparé les clés pour te faire visiter).

Seul inconvénient : ça prend beaucoup de temps.

Pour l'apport, je dirais que le top c'est 20% effectivement, tu as un assez gros levier. Bien évidemment, ça demande du temps et/ou des grosses ressources. Plus, c'est bien plus difficile et peu de personnes ne le feront de toutes façons donc plus trop de concurrence : au delà de 20%, ça n'est pas intéressant d'économiser du cash à faible rendement comme sur un PEL, il faut mieux utiliser l'effet de levier du prêt et dégager le surplus d'argent épargné sur un truc plus long-terme/risqué : Bourse.

D'autre part, ne pas oublier que 20% d'apport soit 50k pour un bien de 250k, ça fait effectivement 20% mais quand les prix baissent, pour la même somme, le pourcentage monte mécaniquement donc c'est tout bon.

KamiOngaku : tu l'as bien analysé, le timing est effectivement important, surtout quand on voit la courbe de Friggit et le fait qu'on peut à quelques années d'intervalles avoir un différentiel de prix extrèmement important pour le même bien.

Pour l'optimal, c'est bien sûr en bas de cycle + apport. Maintenant, c'est pas possible dans l'absolu pour tout le monde bien sûr. Pour toi, essaye de faire plusieurs scénarios de simulation :

Hypothèses :

* En prenant le bas de cycle en 2014
* Des cycles de 7 ans montée/7 ans descente
* En fonction de ce que tu peux épargner par mois
* En fonction de ton âge
* En fonction de ce que tu veux comme bien et de l'âge que tu auras à ce moment là (enfants)

Deux scénarios :

* En 2014, combien tu auras comme apport et ce que tu pourras acheter.
* En 2019 (milieu de cycle haussier a priori), combien tu auras comme apport et ce que tu pourras acheter.

De toutes façons pour un achat dans peu de temps (donc sans beaucoup d'apport) je doute que les banques prêtent sans apport (mais bon, tout est possible) et donc ton choix sera contraint.

Bien sûr, c'est assez difficile de bien prévoir car tu ne peux pas connaitre les taux qui seront pratiqués. Mais les prix sont aussi dépendant des taux

➔ KamiOngaku - 11 May 2009

Ptet Yahoo Finance (mais ils ont plus les graphiques d'actions) ou Boursorama

Hey oui, par chez moi, tu as une maison de bourgeois à ce prix-là.

Petite question pour les experts :
Sur Paris intra-muros dans un arrondissement ni trop craignos, ni trop cher on peut envisager quel genre de studio avec 750 euros de loyer ?

➔ huge - 20 Jul 2009

Genre dans le 13ème ?
Bon ça va alors

ça y est, j'ai acheté.

➔ hichanbis - 20 Jul 2009

Enfin ça serait mon budget max de chez max.
Bon en même temps c'est pas pour tout de suite mais c'était pour avoir une idée.

➔ gadjo - 20 Jul 2009

Dans ce genre d'"articles" immo "tout va bien madame la marquise", il y aussi les membres du forum de bulle-immobiliere.org qui débarquent en masse en général (sur le Figaro par exemple )

➔ Pseudo_supprime - 20 Jul 2009

lien stp.

➔ Octagon - 20 Jul 2009
http://forum.hardware.fr/hfr/Discussion … 5843_1.htm

➔ Starfula - 20 Jul 2009

Toi tu te prépares à rentrer super tard chez toi à cause des conférences